Molto spesso pensiamo che vendere casa significhi semplicemente trovare un acquirente. Poi arriva la prima proposta… e la trattativa si blocca perché manca un documento.
Succede molto più spesso di quanto si immagini: vendite rimandate, rogiti che slittano, acquirenti che si spaventano o chiedono sconti all’ultimo momento. La verità è che la vendita di un immobile inizia molto prima di pubblicare l’annuncio: parte dalla preparazione dei documenti.
Averli pronti fin dall’inizio non solo evita problemi, ma trasmette sicurezza all’acquirente e accelera enormemente i tempi della trattativa. Vediamo quindi quali sono i documenti fondamentali da raccogliere prima di mettere casa sul mercato.
L’atto di provenienza: il punto di partenza della vendita
Il primo documento che verrà richiesto è l’atto di compravendita con cui hai acquistato l’immobile (atto di provenienza).
È il documento che certifica la tua proprietà e senza di esso la vendita non può proseguire.
All’interno dell’atto sono contenute informazioni fondamentali:
- Come sei diventato proprietario dell’immobile
- I titoli edilizi e le pratiche presentate nel tempo
- Le pertinenze comprese nella vendita (casa, box, cantina, pertinenze)
- I confini della proprietà
- Il prezzo e le modalità di pagamento dell’epoca
Se non trovi l’atto, niente panico: possiamo richiederne una copia al notaio che ha seguito l’acquisto o all’Archivio notarile.
Una trattativa senza questo documento si ferma immediatamente.
Planimetria, visura catastale, titoli edilizi: la casa deve corrispondere alla realtà
Una volta verificata la proprietà, il passo successivo riguarda la conformità edilizia dell’immobile.
La planimetria catastale rappresenta la disposizione interna della casa, mentre la visura storica racconta tutte le variazioni che l’immobile ha subito nel tempo.
Qui nasce uno dei problemi più frequenti nelle compravendite: la casa reale non corrisponde alla planimetria depositata.
Una difformità scoperta all’ultimo momento può far slittare il rogito di mesi. Questi documenti possono essere richiesti presso l’Agenzia delle Entrate o tramite un tecnico abilitato.
È importante ricordare che i documenti catastali non hanno valore probatorio: ciò che conta davvero è la conformità con quanto depositato in Comune.
A tal proposito è bene, prima di mettere in vendita l’immobile, incaricare un tecnico abilitato per la verifica e il recupero delle pratiche edilizie presso il comune di riferimento.
Attestato di Prestazione Energetica (APE): obbligatorio per legge (DLgs 192/2005, Art. 6)
A seguito della verifica della conformità edilizia e catastale entra in gioco l’efficienza energetica.
L’Attestato di Prestazione Energetica (APE) indica la classe energetica dell’immobile e permette all’acquirente di stimare consumi e costi futuri. È obbligatorio per vendere o affittare casa e deve essere redatto da un tecnico abilitato che effettua un sopralluogo e registra il documento nel Catasto Energetico Regionale.
Ha validità di 10 anni (salvo modifiche agli impianti).
La sua assenza può comportare sanzioni e rallentare la compravendita.
Visura ipotecaria: verificare che la casa sia libera da vincoli
A questo punto bisogna verificare che sull’immobile non gravino problemi legali o economici. La visura ipotecaria serve proprio a controllare la presenza di:
- ipoteche
- pignoramenti
- decreti ingiuntivi
Questo documento è fondamentale per rassicurare l’acquirente: nessuno vuole acquistare una casa con vincoli nascosti.
Può essere richiesto presso l’Agenzia delle Entrate o tramite servizi telematici.
Altri documenti importanti
Oltre ai documenti fondamentali precedentemente visti, ce ne sono altri importanti che è bene attenzionare:
-
Certificazioni degli impianti: certificano la (se) conformità degli impianti elettrico, idraulico. Sono rilasciate da tecnici abilitati e attestano la sicurezza degli impianti.
-
Certificato di agibilità: Dimostra che l’immobile rispetta i requisiti di sicurezza, igiene e altezza dei locali.
-
Documenti condominiali (se l’immobile è in condominio). L’acquirente deve conoscere la vita del condominio. Servono quindi:
-
ultimi verbali di assemblea ordinaria e straordinarie
-
consuntivo spese
-
regolamento di condominio
-
Questi documenti permettono di conoscere spese, lavori deliberati e da deliberare, eventuali moro e regole condominiali
I documenti personali del venditore
Infine, il proprietario deve fornire i propri documenti identificativi:
- carta d’identità e codice fiscale
- informazioni sullo stato civile
- permesso di soggiorno (per venditori extracomunitari)
Preparare i documenti significa vendere meglio
Preparare tutta la documentazione prima di mettere in vendita casa significa evitare blocchi, ritardi e trattative infinite. Una vendita serena e veloce inizia sempre da qui: dalla preparazione.
E quando i documenti sono in ordine, anche l’acquirente si sente più sicuro e la trattativa scorre molto più velocemente.