Chi si avvicina all’acquisto di una casa sente spesso parlare di conformità urbanistica e catastale, ma non sempre è chiaro cosa significhi davvero e perché sia così importante verificarla.

Si tratta invece di un passaggio fondamentale in una compravendita immobiliare: controllare che la documentazione depositata negli anni presso il Comune e il Catasto corrisponda allo stato reale dell’immobile.

Per fare chiarezza su questi aspetti abbiamo intervistato la Dott.ssa Arch. Francesca Stigliani, che si occupa di verifiche urbanistiche e catastali e del recupero della documentazione necessaria per questo tipo di controlli.

1) Cosa significano conformità urbanistica e catastale?

Per conformità urbanistica e catastale si intende la corrispondenza tra quanto depositato in Comune, quanto registrato in Catasto e l’effettivo stato dei luoghi dell’immobile che si sta acquistando.

2) Qual è la differenza tra conformità catastale e conformità urbanistica?

Per verificare la conformità urbanistica occorre reperire la documentazione che negli anni è stata depositata presso i vari archivi comunali, controllati i documenti è necessario effettuare un sopralluogo e un rilievo dell’immobile per accertarsi che ci sia corrispondenza tra lo stato di fatto e quanto depositato in Comune.

Per quanto riguarda la conformità catastale, si fa riferimento alla planimetria depositata e scaricabile tramite il sito dell’Agenzia delle Entrate. Questo elaborato deve essere conforme sia alla documentazione urbanistica sia all’unità immobiliare.

Per il Catasto occorre inoltre verificare che anche i dati identificativi, di classamento e di proprietà siano correttamente inseriti in visura, ma questo argomento verrà affrontato prossimamente.

3) È possibile che un immobile sia conforme catastalmente ma non urbanisticamente?

Sì, è possibile.

Spesso la documentazione urbanistica non viene aggiornata, soprattutto se vengono effettuate modifiche in corso d’opera e si presenta una planimetria catastale conforme allo stato dell’immobile.

4) Quali documenti servono per iniziare la verifica?

A questo punto diventa utile sapere quali documenti raccogliere fin da subito.

Per iniziare la verifica è importante avere la visura catastale storica, la planimetria catastale e l’atto di provenienza dell’immobile su cui potrebbero essere già state indicate le pratiche edilizie relative all’unità.

Questi documenti sono solo l’ inizio per capire quali pratiche occorre richiedere presso i vari archivi.

5) Come può un acquirente capire se ci sono difformità senza essere un tecnico?

Anche chi non è un professionista può fare alcune verifiche preliminari: confrontare la planimetria catastale con lo stato reale dell’immobile e osservare se ci sono modifiche non registrate, come spostamento di tavolati, ampliamenti, apertura e chiusura finestre.

Controllare se questi interventi sono coerenti con la documentazione urbanistica fornita dalla parte venditrice aiuta a capire se è necessario un controllo tecnico più approfondito.

6) Quanto tempo serve per una verifica completa?

Le tempistiche per il recupero della documentazione variano molto da Comune a Comune, per legge in teoria le amministrazioni dovrebbero rispondere entro i 30 giorni, anche se spesso queste tempistiche non vengono rispettate.

Gli archivi, in molti casi, si stanno lentamente digitalizzando, permettendo in un futuro di avere la possibilità di ricevere la documentazione sempre più rapidamente.

7) Quando dovrebbe essere fatta la verifica: prima della proposta, prima del compromesso o prima del rogito?

Questa verifica andrebbe effettuata dal venditore o dall’agenzia immobiliare appena acquisito l’immobile, per avere almeno parte della documentazione prima di un’eventuale proposta d’acquisto e\o compromesso.

Questo per poter dare il giusto tempo ai tecnici incaricati di poter presentare le eventuali pratiche di sanatoria e aggiornamenti catastali.

È importante quindi iniziare le verifiche il prima possibile.

8) Chi deve sostenere il costo della sanatoria?

È prassi che il costo delle ricerche e eventuali sanatorie e aggiornamenti catastali sia a carico del venditore.

9) Quanto costa una verifica urbanistica e catastale?

Il costo (inteso qui in termini di diritti di segreteria da corrispondere agli archivi del Comune) può variare in base al Comune, alla quantità dei fascicoli da recuperare e alla richiesta di copie che si presenta agli archivi.

Generalmente una verifica tecnica può avere un costo che varia da alcune centinaia di euro fino a cifre più alte nei casi più complessi.

10) Qual è il consiglio più importante che daresti a chi sta comprando casa per evitare problemi urbanistici?

La verifica della conformità urbanistica e catastale rappresenta un passaggio fondamentale per affrontare una compravendita immobiliare con maggiore serenità.

Affidarsi a un tecnico competente consente di verificare la documentazione disponibile, individuare eventuali difformità e gestire per tempo le pratiche necessarie, arrivando così al rogito con maggiore tranquillità.

Se stai pensando di acquistare casa e vuoi evitare errori nelle verifiche documentali, puoi contattarmi per una consulenza preliminare.