Successione – Donazione – Trust – Parte 1/3

Nell’articolo di oggi e nelle prossime due uscite, vedremo insieme alcune casistiche che si possono riscontrare quando ci apprestiamo ad acquistare un immobile, e dai controlli documentali, emerge che quest’ultimo è pervenuto a parte venditrice tramite successione, donazione o in alcuni casi fa parte di un trust. Vediamo insieme cosa significa, a cosa possiamo andare in contro e cosa cambia per il venditore.

Successione

La successione, dopo la compravendita, è tra i casi più comuni che possiamo riscontrare quando acquistiamo un immobile. È un trasferimento di attivi e passivi da una persona defunta (de cuius) agli eredi. Può essere:

Testamentaria: la successione è regolata da un testamento redatto dal defunto in vita attraverso il quale decide a chi destinare i propri beni, considerando anche persone al di fuori della cerchia familiare purché rispetti le quote minime di legge che spettano di diritto al coniuge e ai figli (quote di legittima).

Vediamo insieme come possono essere divise le quote:

• se il de cuius lascia solo il coniuge:  ½ dell’eredità in favore del coniuge, ½ libera destinazione;
• se il de cuius lascia coniuge + un figlio: ⅓ dell’eredità al coniuge, ⅓ al figlio, ⅓ libera destinazione;
• se il de cuius lascia coniuge + due o più figli: ¼ al coniuge; ½ ai figli in parti uguali, ¼ libera destinazione. In tali casi, al coniuge spetta anche il diritto di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare se di proprietà comune o del defunto.
• se il de cuius lascia un solo figlio: ½ dell’eredità in favore del figlio, ½ libera destinazione;
• se il de cuius lascia più figli: ⅔ del patrimonio ai figli in parti uguali, ⅓ libera destinazione;
• in assenza di figli e solo ascendenti: ⅓ del patrimonio agli ascendenti in parti uguali, ⅔ libera destinazione;
• se il de cuius lascia ascendenti e coniuge senza figli à ¼ del patrimonio agli ascendenti, ½ del patrimonio al coniuge, ¼ libera destinazione;

Legittima: in assenza di testamento la successione segue la legge individuando i parenti più stretti fino al sesto grado, o, in assenza di eredi, allo Stato. L’ordine di successione secondo l’art. 565 c.c è:

• Coniuge unito Civilmente: Riceve tutto in assenza di figli, genitori o fratelli del defunto.
• Figli: Succedono in parti uguali, escludendo ascendenti e collaterali.
• Genitori, Fratelli/Sorelle, Ascendenti: Succedono solo se mancano i figli.
• Altri Parenti: Fino al 6° grado.
• Stato: In assenza di parenti entro il 6° grado, l’eredità passa allo Stato.

Mista succede quando il testamento non copre tutto il patrimonio, in questo caso si segue la regola testamentaria per il patrimonio iscritto nel testamento e legale per il patrimonio non rientrante nel testamento.

In ambito europeo l’Italia gode di un importante privilegio fiscale per le successioni in quanto le imposte di successione da versare non sono altissime e dipende molto da chi eredita e quanto:

Imposta di successione si paga sul valore dei beni ereditati, con franchigie e soglie esenti:

• • Coniuge e figli 4% e franchigia di 1 Milione di euro

Cosa significa? Se un coniuge riceve 1.5 Milioni di euro di eredità pagherà il 4% solo sui 500.000€ in eccesso, ovvero 20.000€. Questo si considera per ogni erede. Nel caso erediti meno di 1 Milione di euro nulla dovrà pagare.

• • Fratelli e sorelle 6% con franchigia 100.000€
  • Altri parenti 6% senza franchigia
  • Persona senza parentela 8% senza franchigia
  • Per i trasferimenti in favore di persone con disabilità aventi diritto a sostegno intensivo (articolo 3, comma 3, legge 104/1992), è prevista una franchigia di 1,5 milioni di euro, cioè l’imposta si applica esclusivamente sul valore eccedente quell’ammontare.

Imposte sugli immobili

• • Imposta ipotecaria del 2% e imposta catastale del 1% da calcolare sul valore catastale dell’immobile
  • Se l’erede ha i requisiti per 1° casa pagherà 200€ di imposta catastale + 200€ di imposta ipotecaria rispetto alle precedenti percentuali.

Quando si decide di vendere un immobile ricevuto in successione è importante preparare una serie di documenti che saranno obbligatori al momento dell’atto:

1. Atto notarile originario: l’erede deve essere in possesso dell’ultimo atto d’acquisto del defunto
2. Dichiarazione di successione: è necessario aver completato la dichiarazione di successione che attesta il passaggio dal defunto all’erede con gli estremi di avvenuta registrazione presso l’Agenzia delle Entrate
3. Aver completato la voltura catastale presso l’Agenzia delle Entrate
4. Essere in possesso del certificato di morte in originale del\dei defunto\i

Raccolti tutti i documenti necessari si è pronti a poter vendere l’immobile e, una volta trovato l’acquirente e pronti per andare a rogito, il notaio ci informa che il giorno dell’atto sarà necessario versare una somma di denaro per la trascrizione dell’accettazione tacita di eredità, ma che cos’è e perché lo scopriamo sempre all’ultimo?

Secondo la legge italiana, l’erede sia di legge che testamentale, per definirsi tale e quindi ottenere i beni ereditari deve accettare l’eredità.

L’accettazione può avvenire:

• espressamente in questo caso l’erede con un atto notarile dichiara espressamente di accettare l’eredità al momento dell’apertura della successione e questo viene trascritto nei registri immobiliari
• tacitamente avviene quando un erede non dichiara espressamente di aver ricevuto l’eredità ma compie degli atti concreti che dimostrano la volontà di accettare l’eredità per es. vendere un bene, riscuotere crediti o pagare debiti del defunto.

In quest’ultimo caso il notaio al momento del rogito notarile è obbligato a trascrivere l’accettazione tacita di eredità nel registro immobiliare per tutelare l’acquirente e l’eventuale banca mutuante. Il notaio ha l’obbligo di certificare l’effettivo erede e dare continuità alla trascrizione nei registri immobiliari per non rischiare di lasciare dei vuoti nei passaggi di proprietà.

Il costo in genere si aggira attorno ai 500€ e i 700€ per successione, (se l’erede ha ricevuto l’immobile per successione prima da un genitore e poi dall’altro, sarà necessario versare due quote)

Acquistare o vendere un immobile ricevuto per successione è una pratica comune nel mondo immobiliare ma comporta attenzione nel recuperare tutta la documentazione necessaria a fini del rogito. Un solo documento mancante può far slittare l’atto definitivo, affidarsi ad un professionista è la scelta più sicura.