La donazione è un atto notarile con cui si trasferisce la proprietà di un bene da un soggetto a un altro a titolo gratuito. È spesso utilizzata nei trasferimenti immobiliari tra familiari, ad esempio da genitori a figli, in quanto i costi dell’operazione sono relativamente bassi: imposta di registro, imposta ipotecaria, catastale e oneri notarili.
È uno strumento spesso utilizzato da chi preferisce destinare le proprietà ai propri eredi fin da quando è in vita, ma nel mondo della compravendita questa tipologia di atto ha sempre creato molto allarmismo per il futuro acquirente, in quanto la donazione è un atto che può essere impugnato. Ma cosa significa nello specifico?
Impugnare la donazione significa avviare un’azione legale per contestare, annullare o rendere inefficace un trasferimento di beni a titolo gratuito già avvenuto. I principali motivi includono:
- la lesione della quota di legittima degli eredi (azione di riduzione), spesso avviata da coniuge, figli o ascendenti quando la donazione lede la quota di eredità a loro riservata per legge;
- l’azione di nullità, se la donazione è stata stipulata non in presenza di un notaio con atto pubblico;
- l’azione di annullamento, quando la donazione è stata compiuta in stato di incapacità da parte del donante;
- l’azione revocatoria dei creditori, usata dai creditori del donante quando la donazione viene fatta per sottrarre beni alla garanzia patrimoniale.
L’azione più contestata nelle compravendite è quella di riduzione da parte di altri eredi e può essere promossa, secondo la legge, entro 20 anni dalla stipula della donazione o entro 10 anni dalla morte del donante. In questi casi, l’acquirente potrebbe trovarsi a dover restituire il bene all’erede leso oppure a risarcire in denaro l’equivalente del bene.
Per questo motivo si è resa necessaria una tutela per il compratore di un bene ricevuto in donazione, al fine di consentire una compravendita più libera e serena. La soluzione è rappresentata dalle polizze assicurative a tutela del compratore.
La polizza sulla donazione è ormai una prassi diffusa sia per gli acquirenti sia per le banche:
- Cosa copre: l’eventuale azione di riduzione degli eredi, tutelando la banca e l’acquirente dalla restituzione del bene o dal risarcimento dell’equivalente in denaro;
- Quanto dura: ha durata indeterminata, comunque fino alla prescrizione dei termini di legge (20 anni dalla donazione o 10 anni dalla morte del donante);
- Chi può stipularla: può essere stipulata da una persona fisica o giuridica; in particolare, il donante, il donatario, il terzo acquirente o l’istituto di credito erogante il finanziamento per l’acquisto del bene. Di solito è a carico del venditore;
- Chi sono i beneficiari: i terzi (persone fisiche o giuridiche) che acquisiscono a titolo oneroso la proprietà del bene donato.
La continua crescita delle donazioni stipulate in Italia ogni anno (oltre 221 mila nel 2021, quasi 213 mila nel 2022, 218 mila nel 2024) ha portato il Consiglio Nazionale del Notariato ad avanzare una proposta di legge per rendere più snella e sicura la compravendita e l’erogazione dei mutui su questi immobili.
La proposta è diventata legge: “Legge 182/2025 (DDL Semplificazioni)”, in vigore dal 18 dicembre 2025, e ha eliminato l’azione di restituzione contro i terzi acquirenti, rendendo più sicura la compravendita di immobili donati.
Nel nuovo sistema non è più possibile chiedere la restituzione dell’immobile al terzo acquirente che lo ha acquistato dal donatario. Se la donazione ha leso i diritti dei legittimari, questi ultimi potranno comunque agire per la reintegrazione della loro quota, ma solo con una tutela economica nei confronti del donatario, e non più contro il terzo che ha acquistato l’immobile.
L’obiettivo principale della riforma è rendere più stabile la circolazione degli immobili provenienti da donazione, riducendo i rischi giuridici per acquirenti, banche e operatori del mercato immobiliare.
Se stai valutando l’acquisto o la vendita di un immobile proveniente da donazione, contattami per una consulenza: analizzeremo insieme ogni aspetto per operare in totale sicurezza.
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