Sono Pietro Torcia, consulente immobiliare e cofondatore di Evol Group, una realtà specializzata nella mediazione e valorizzazione immobiliare. Negli anni, ho avuto il privilegio di collaborare con diversi professionisti del settore, ma una delle sinergie più interessanti è stata quella sviluppata insieme a Dario Bozzi, property manager di Stay Easy.
Di recente, abbiamo lavorato fianco a fianco su un progetto ambizioso: aiutare un cliente ad acquistare un immobile da destinare all’affitto breve. Un lavoro che non si è limitato alla semplice compravendita, ma che ha richiesto visione strategica, un’attenta selezione dell’immobile, interventi di personalizzazione e un’accurata pianificazione per massimizzare il rendimento.
In questa intervista, ho deciso di dare voce a Dario per raccontare il suo approccio e la sua esperienza. Insieme, sveleremo i criteri, le strategie e i dettagli che rendono un immobile perfetto per lo short rent, dimostrando come la collaborazione tra figure specializzate possa trasformare un investimento in un successo concreto.
Dario, partirei chiedendoti: quali sono stati i criteri principali che hai seguito per selezionare l’immobile destinato all’affitto breve?
Circoscritta la zona di interesse, che deve essere strategica ed attraente, la scelta si è orientata verso un appartamento che ci consentisse una totale personalizzazione, da effettuare con una ristrutturazione mirata. Con una planimetria, poche misure ed eventualmente un rilievo iniziale, ci risulta immediato capire come poter rinnovare l’immobile e valutare quale riscontro possa trovare nel mercato turistico.
In cosa si differenzia secondo te la ricerca di un immobile per l’affitto breve rispetto a una vendita tradizionale?
Nella ricerca di un immobile per l’affitto breve, l’obiettivo principale è massimizzare capienza e funzionalità, senza però snaturare gli spazi: l’immobile deve conservare un layout versatile, così da risultare interessante anche per eventuali futuri acquirenti che potrebbero volerci abitare, qualora cambiassero i progetti o le esigenze del proprietario. Se invece l’investitore ha come unico focus il rendimento e ragiona sul lungo termine, si possono considerare proprietà meno appetibili a livello residenziale — come piani rialzati, uffici da convertire, immobili non molto luminosi — che permettono un acquisto più conveniente senza penalizzare eccessivamente l’ospite a breve termine, le cui necessità sono completamente differenti rispetto all’acquirente che intende stabilirsi in modo permanente nell’immobile.
Quanto è importante la posizione dell’immobile nel determinare il suo potenziale di successo per l’affitto breve?
Per il successo di un affitto breve a Milano, uno dei fattori chiave è la vicinanza alla metropolitana, essenziale per garantire una mobilità rapida ai visitatori della città. Le zone centrali offrono ovviamente un appeal superiore rispetto a quelle periferiche; tuttavia, un acquisto in pieno centro non assicura necessariamente un miglior ritorno sull’investimento. Per esempio, un immobile in Piazza San Babila genera indubbiamente incassi superiori rispetto ad uno analogo situato in zona Turro, ma la differenza di prezzo d’acquisto incide sensibilmente sull’effettiva redditività. Considerando poi il budget, un piccolo bilocale in zona Brera potrebbe facilmente rendere meno di un trilocale con due bagni in zona Sondrio acquistato allo stesso prezzo. Conoscere il mercato locale e valutare attentamente il rapporto tra rendimento potenziale e prezzo di acquisto è quindi essenziale per fare una scelta vantaggiosa.
Ci sono caratteristiche specifiche che un immobile dovrebbe avere per attrarre gli ospiti in modo costante? Al di là delle caratteristiche intrinseche dell’immobile, per attrarre gli ospiti in modo costante, gli aspetti principali sono tre: una progettazione intelligente e la cura dei dettagli, che ottimizza gli spazi e ne eleva il comfort; fotografie di alta qualità, che sono il biglietto da visita dell’immobile e devono emozionare il viaggiatore; infine le recensioni, che riflettono la riuscita delle scelte progettuali e successivamente le fatiche della gestione quotidiana dei professionisti che si occupano dell’immobile.
Quali vantaggi offre, secondo te, collaborare con un property manager specializzato in affitti brevi? La gestione, anche di un solo immobile, richiede competenze molto specifiche: conoscenza normativa e fiscale per garantire la conformità, capacità di marketing per intercettare il target appropriato e migliorare l’attrattiva dell’alloggio, competenze nel determinare dinamicamente le tariffe, in base alla stagionalità e alla domanda di mercato. Un property manager esperto offre anche competenze analitiche per monitorare le performance dell’immobile e tecnologiche per snellire i processi. Infine, la disponibilità costante nella gestione operativa quotidiana e l’abilità nel problem solving assicurano che ogni dettaglio venga gestito con la massima tempestività, fondamentale per ottenere ottime recensioni e massimizzare i profitti.
Come viene gestito il rapporto con i proprietari di immobili che desiderano destinare le loro proprietà allo short rent? Nel nostro caso, nasciamo come proprietari di immobili e attualmente possediamo 5 degli immobili che fanno parte del network, il che ci permette di comprendere pienamente le esigenze e le aspettative dei nostri partner. Il rapporto con i proprietari deve essere trasparente, sono in questo modo è possibile creare un rapporto proficuo e duraturo nel tempo, basato sulla fiducia: il proprietario può, a propria discrezione, visionare ogni singolo messaggio scambiato tra noi e gli ospiti e monitorare il flusso economico di ciascuna prenotazione, dal pagamento effettuato dal cliente al bonifico “netto” che arriva sul conto corrente. In alternativa, può essere sufficiente analizzare i dati dei nostri report, che riportano nel dettaglio costi e ricavi di tutte le prenotazioni. Ad oggi, possiamo affermare che la soddisfazione dei proprietari del network è del 100%.
Ci sono stati degli aspetti che hanno richiesto un adattamento particolare nell’immobile per renderlo più adatto agli ospiti?
Gli adattamenti necessari dipendono dal budget a disposizione e dagli obiettivi specifici. Considerando tutte le fasi del processo di acquisto, progettazione, ristrutturazione, arredo e messa a reddito, prima riusciamo ad intervenire e maggiore è il rendimento atteso. In alcuni casi, interventi “soft” di home staging turistico e servizi fotografici di qualità sono sufficienti ad incrementare significativamente i rendimenti. E’ invece anacronistico, considerando l’altissimo livello di professionalizzazione del settore, pensare di ottenere risultati significativi immettendo sul mercato “la casa della nonna”, senza alcun investimento mirato, per lo meno a Milano.
In che modo monitorate e valutate il successo di un immobile destinato allo short rent? Per quella che è la nostra visione, l’approccio professionale non può prescindere da un’analisi maniacale dei numeri: ciascun appartamento parte con un proprio budget, che viene monitorato costantemente e confrontato giorno per giorno con i risultati effettivamente ottenuti, in modo che si possano prontamente adottare gli interventi necessari a raggiungere e superare gli obiettivi. Attraverso il revenue management — massimizzazione di occupazione e prezzi — applichiamo una strategia puntuale supportata da un team tecnologico dedicato. Quando entra una nuova prenotazione monitoriamo tutti gli indicatori di performance, arrivando fino alla marginalità netta del proprietario.
Quali sono i rischi dello short rent?
Affidare l’immobile ad un partner inesperto può comportare rischi significativi per il rendimento e la sicurezza della proprietà, con la possibilità di incorrere in sanzioni o conseguenze legali. Per quanto riguarda invece i rapporti con gli inquilini, ci sono le adeguate polizze assicurative, spesso incluse nel costo del servizio delle piattaforme di prenotazione.
Perché consiglieresti lo short rent rispetto ad altre tipologie di investimento? Per esempio affitto ordinario o transitorio?
Abbiamo iniziato nel 2013 con gli affitti brevi proprio perché, dopo un’analisi approfondita di numeri e leggi, si sono rivelati l’opzione di messa a reddito con il miglior rapporto rischi/benefici. Lo short rent offre vantaggi importanti: protegge dai rischi di insoluto poiché il pagamento è sempre anticipato, permette al proprietario di rientrare rapidamente in possesso dell’immobile in caso di necessità e ne preserva il valore. Inoltre, nella maggior parte dei casi, assicura rendimenti superiori rispetto alle locazioni tradizionali.
Questa collaborazione tra Evol Group e Stay Easy dimostra come l’unione di competenze complementari possa fare la differenza in un mercato complesso e competitivo come quello degli affitti brevi.
Da consulente immobiliare, so bene quanto sia fondamentale individuare le opportunità giuste, ma è grazie al lavoro di professionisti come Dario Bozzi che ogni dettaglio viene ottimizzato, dal primo sopralluogo fino alla gestione quotidiana degli ospiti.
Progetti come questo non sono semplici operazioni immobiliari, ma esempi concreti di come una visione strategica, supportata dalla giusta sinergia, possa trasformare un immobile in una fonte di reddito costante e di grande soddisfazione per tutte le parti coinvolte. Sono convinto che questa esperienza possa ispirare molti altri investitori a intraprendere la strada dello short rent con il giusto approccio.