Il mercato immobiliare italiano, dopo una fase di rallentamento negli ultimi 18 mesi, sembra destinato a una ripresa graduale. Questo è il quadro che emerge dal 2° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2024 di Nomisma, che analizza in dettaglio l’andamento del settore e le dinamiche che lo caratterizzano.
Riduzione delle compravendite ed impatto del credito
Il rapporto di Nomisma mette in luce una significativa contrazione nella domanda di acquisto, con una riduzione tendenziale delle compravendite di poco inferiore all’8% nel periodo analizzato. Questa flessione non è dovuta a un cambiamento nelle intenzioni di acquisto delle famiglie, ma piuttosto a una contrazione del loro potere d’acquisto e alle politiche restrittive adottate dagli istituti di credito. Il costo elevato del denaro ha avuto un impatto diretto sulla disponibilità di mutui, riducendo la copertura finanziaria delle compravendite dal 51,9% del primo trimestre 2022 al 38,6% del primo trimestre 2024. Questo ha escluso circa 300.000 famiglie dalla possibilità di acquistare una casa.
Nomisma sottolinea che il calo delle compravendite è principalmente legato alla componente di domanda che dipende dal credito bancario (-26%), mentre gli acquisti senza mutuo hanno visto una crescita (+4,8%). Ciò indica che, nonostante l’aumento dei prezzi, per una parte delle famiglie con risorse sufficienti, l‘acquisto di immobili residenziali rimane un’opzione interessante.
Dinamiche del mercato delle locazioni e previsioni future
Nel settore delle locazioni, invece, la situazione è tutt’altro che statica. La domanda continua a essere vivace, con un incremento dei canoni di locazione che ha raggiunto il +2,5% semestrale. I prezzi degli affitti sono aumentati in tutte le principali città, con Torino e Firenze che hanno registrato le crescite più significative, superiori al 3% semestrale. Le città con i canoni più elevati sono Milano, Roma, Firenze, Bologna e Padova, con valori che oscillano tra 780 e 930 euro al mese per un appartamento di circa 80 metri quadri. In contrasto, le città con i canoni più contenuti includono Catania, Palermo, Torino e Bari, con affitti medi che variano tra 450 e 520 euro al mese.
I tempi medi per completare una compravendita si attestano intorno ai 5 mesi, con Milano che detiene il record con 4,2 mesi. Per quanto riguarda i contratti di affitto, i tempi sono notevolmente più brevi, mediamente circa 1,9 mesi, con Bologna che si distingue per la rapidità, con poco più di 1 mese.
Nonostante il rallentamento osservato, il mercato immobiliare italiano sembra pronto a intraprendere una traiettoria ascendente, anche se inizialmente la crescita potrebbe essere moderata. La prudenza degli istituti di credito rimarrà un fattore cruciale, influenzando l’andamento del mercato. Luca Dondi, Amministratore Delegato di Nomisma, osserva che “l’inconsistenza degli adeguamenti salariali di fronte all’aumento dell’inflazione è un fenomeno acclarato, ma l’orientamento delle banche nella concessione del credito rimane una questione complessa. I budget destinati ai mutui sono stati drasticamente ridotti e le campagne commerciali per i mutui sono state silenziate, a favore di investimenti percepiti come meno rischiosi.”
In conclusione, il mercato immobiliare italiano si trova in una fase di transizione. Sebbene ci siano segnali di ripresa, le condizioni economiche e le politiche creditizie continueranno a influenzare il ritmo della crescita. Le famiglie e gli investitori devono navigare in un contesto di sfide e opportunità, con un mercato delle locazioni che resta particolarmente dinamico e un mercato delle compravendite che, seppur frenato, mostra segni di potenziale recupero.